Immobilienblase? Und was wenn sie platzt?

blase_platztImmobilien boomen die historisch niedrigen Zinsen (sie sind übrigens seit Jahrzehnten „historisch niedrig“) sorgen für billiges Geld. Aber auch die Guthabenzinsen sind auf dem Tiefstand. Es mangelt an Möglichkeiten Geld anzulegen. In normalen Zeiten führt das zu boomenden Aktienmärkten, aber die Zeiten sind nicht normal. Die Finanz-, Banken- & Währungskrise hat die Anleger im fest im Griff. Die Angst treibt das Geldvermögen in Sachanlagen, vorneweg Immobilien.

Weil die Deutschen – aus Erfahrung – besonders viel Sorge um ihr Geld haben, sind sie fleißig mit dabei. Geld ist alles andere als knapp, das Private Geldvermögen war nie so hoch wie heute. Dazu kommt, dass die Erbengeneration über reichlich Liquidität verfügt. Und sie sind nicht allein, weil Deutschland vielen als „Der sichere Hafen“ gilt, strömt das Kapital auch von anderswo (z. B. aus Südeuropa, insbesondere Griechenland) in deutsche Immobilien.

Die Nachfrage steigt, das Angebot nicht (Grundstücke sind halt von Natur aus nur begrenzt vorhanden). Also steigen die Immobilienpreise und weil die Miete so was wie der Zins ist – Sie ahnen es – müssen die halt mitsteigen. Ob in großen oder nicht ganz so großen Städten. Beides wird 2013 weiter steigen, aber die Mieten steigen nicht mehr schneller als die Kaufpreise und darin liegt die Gefahr. Jetzt reden alle von einer drohenden Immobilienblase (auch die, die es anders sehen). Oder sind wir schon mittendrin? Ob es nun um eine Blase am Immobilienmarkt oder irgendeine andere Spekulationsblase geht, letztlich bedeutet es die Preise gehen durch die Decke und über den tatsächlichen Wert hinaus. Aber was passiert dann?

Risiko Wertverfall: Sinkt der Wert der Immobilie kann die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen, mehr Eigenkapital – also Cash. Kann diese Sicherheit nicht geleistet werden darf die Bank den Kredit kündigen, die gesamte Kreditsumme muss dann zurückgezahlt werden. Nun benötigen viele Immobilieneigentümer plötzlich Bargeld und müssen ihre Immobilie verkaufen, das Angebot steigt und der Preisverfall schreitet weiter fort.

Bsp.: Eine Wohnung wurde für 300.000 € gekauft ¼ wurde mit Eigenkapital bezahlt der Rest Kredit. Fällt der Wert der Wohnung nun auf 200.000 € müsste der Käufer entweder kurzfristig 75.000 € nachschießen oder den Kredit von 225.000 € zurückzahlen. Wird die Wohnung für 200.000 € verkauft, fehlten immer noch 25.000 € die irgendwie aufgebracht werden müssen…

Risiko Unverkäuflichkeit: Wer nun seine Immobilie verkaufen will (oder muss) bleibt auf dem Verlust sitzen, in unserem Bsp. 100.000 €. Natürlich nur wenn jemand kauft. So wie heute alle davon ausgehen der Wert immer weiter steigt, erwarten dann alle, dass die Preise weiter fallen und warten ab. Es entsteht eine Art Käufermangel bzw. Kaufzurückhaltung, der zu weiterem Wertverfall führt usw. Die Immobilie ist zwar 200.000 € Wert, aber es findet sich niemand der sie auf den Tisch legt – unverkäuflich. Am Ende stehen Zwangsversteigerung und Privatinsolvenz.

Risiko Zinsen: Früher oder später werden die Zinsen wieder steigen. Wenn die viel erwartete Inflation kommt, weil die EZB die tausenden Milliarden wieder einsammelt, die sie in der Krise auf den Markt geworfen hat. Oder weil das Risiko für die Banken steigt (z. B. weil sie an eine Immobilienblase glauben, oder eine Kreditkartenblase, oder eine Autokreditblase, oder eine Blase am Rentenmarkt, oder weil doch eine stärkere Bankenregulierung kommt, oder was halt sonst so schiefgehen kann bei den Banken…).

Privatpersonen vereinbaren in der Regel eine Zinsbindung, aber auch die läuft irgendwann aus, dann wird eine Anschlussfinanzierung (also ein neuer Kredit) nötig. Wenn dann aus heutigen zwei, drei oder vier Prozent plötzlich fünf, sechs, sieben oder acht Prozent Zinsen werden, könnte die Zinslast – und damit die monatliche Belastung, schließlich muss ja auch noch Tilgung gezahlt werden – für einige zu groß werden. Es winkt eine Verkaufswelle mit dem entsprechenden Preisverfall.

Viel problematischer ist der Fall wenn bei dem Kredit variable Zinsen vereinbart wurden, dies ist bei Institutionellen Investoren i. d. R. der Fall. Sie haben aber noch ein zweites (viel größeres Problem), sie leben quasi von niedrigen Zinsen, weil sie den „Leverage-Effekt“ nutzen. Sie finanzieren sich also über die Differenz der Zinssätze, solange die Kreditzinsen niedrig sind finanziert sich das Geschäft (bspw. der Erwerb einer ehemals kommunalen Wohnungsbaugesellschaft) praktisch von selbst. Steigen diese nun über die Rendite (dafür müssen sie gar nicht so stark steigen), müsste der Investor entweder zuzahlen (hahaha) oder die Wohnungsbaugesellschaft ist in kürzester Zeit pleite (der Investor natürlich nicht).

Auch hier gibt es das Risiko Anschlussfinanzierung. Die Laufzeiten dieser Kredite sind viel kürzer als die privater Investoren z. B. 5 Jahre. Das es nun einen neuen Kredit gibt ist alles andere als sicher, die Banken könnten sich in Kreditzurückhaltung üben und neben höherer Zinsen auch mehr Eigenkapital verlangen – und das muss ja erst mal da sein.

Ist also alles nicht so ohne…

6 replies on “Immobilienblase? Und was wenn sie platzt?”

  1. Lischen Müller sagt:

    Wünschenswert wäre es eine überschaubare Bestandsaufnahme der Kommunalen Grundstücksgrößen zu machen! Ich kenne einen Fall da handelt es sich um ein Grundstück, aber es gibt zwei unterschiedliche Blätter darüber, eines lautet Blatt 14167N und das andere 5235N. Das Interessante dabei ist, das eine gehört der KöWoGe und das andere einer natürlichen Personengesellschaft. Diese wurde ausgetrickst von ihrem Pächter der eine Wohlfahrtsgesellschaft war, der bekam die Bauherrschaft und alles Fördergeld was dazu nötig war und die Grundeigentümer mussten dafür ihr Grundstück belasten. Nach nur zwei Jahren blieben die Pachtzinsen aus und nach neun Jahren wurde eine zahlungsunfähige Immobilienspekulantin HRB 104502 auf Pump von Amtswegen zum neuen Eigentümer gemacht. Nun ist die Mieterschaft eine vagabundierende. Aber keiner kümmert sich um die Betreuten, die jetzt über 10,00 Euro pro m² Wfl. Bruttomiete bezahlen müssen! Berlin ist ja eine so wundervolle Stadt. Hier ist alles Friede, Freude Eierkuchen!

  2. Lischen Müller sagt:

    Hochinteressant ist Ihr Artikel: Immobilienblase und was wenn sie platzt?
    Dazu wäre noch zu aufzuklären, was einem Armen passieren kann, der sich auf ein Wohnungspolitisches Selbsthilfeprojekt einläßt. Der Organisator , d. h. die Wohlfahrtsgesellschaft die als Bauträger agiert, wird ihren Kredit mit einer Grundschuld sichern. Das bedeutet, sie kann sich auflösen und die Bank wird die Grundschuld benutzen für eine Zwangsversteigerung! Dann kann jeder Spekulant oder Strohmann der Bank für nur 10 % des Ertragswertes dieses Immobiliengrundstück erwerben, ohne weitere Sicherheit! Froderungsausfall regeln die Landesbanken untereinander mit neuen Bankbürgschaften! Denn der Restkredit der notleidende wird dann ganz einfach als Folgekredit aufstockt bis zum Gebäudeversicherungswert und die Rechtseigentümer werden gelöscht und die zahlungsunfähige Bieterin bzw. diese omnöse GmbH wird als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Berliner Bezirksämter verzichten in solchen Fällen auf die Spielregeln des Wohnungsförder- und Kreditsicherungsgesetzes. Hauptsache ist für sie, es kommen in absehbarer Zeit immer wieder für ein und das selbe Miethausgrundstück laufend Grunderwerbssteuern rein. So glauben die können sie ihren Haushalt aufbessern. Meiner Meinung nach geht diese Rechnung aber nicht auf, weil sie selbst aus dem Sozialbereich für die Wohnungskosten aufkommen müssen für die welche sie selbst über Wohnungsbesetzugnsrecht dort als Mieter oder Bewohner hinein gesetzt haben! Alles was dabei herauskommt ist Politkverdrossenheit und Obdachlosenzuwachs!

  3. Jenny P. sagt:

    Sie wollen ihre eigenen vier Wände und damit ist auch mit der neuen Eigentumswohnung auch ein Mieter weniger da. Angebot und Nachfrage sinken also gleichermaßen. Kein Problem.

  4. Michael S. sagt:

    Nun legen sich die Leute Eigentum zu und sorgen privat vor und ist wieder nicht richtig!

  5. Patrick Brenner sagt:

    kaufen ist intressanter geworden, fallende zinsen und steigende mieten – wer kreditwürdig ist und das nötige ek mitbringt kauft. das kann man doch keinem vorwerfen.

  6. Carsten Fischer sagt:

    das investment in immobilien hat sich nicht verändert. lediglich die orte haben sich verlagert. nicht mehr das haus auf der grünen wiese ist gefragt sondern eine whg in der stadt. da liegt das problem. es mangelt schlicht an attraktiven immobilienangeboten, dadurch expoldieren die preise. dahinter verbirgt sich wie bei jedem preisanstieg das risiko, dass die preise auch wieder zurückgehen (einbrechen). wer 500.000 € oder mehr investiert sollte da mal drüber nachdenken – oder ist selbst schuld!

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