Wie können wir aus dem Mietspiegel was Vernünftiges machen?

Wie_ist_das-eigentlich_mit..…dem Mietspiegel?

Der (Qualifizierte) Mietspiegel ist eine Variante, die sog. ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) zu bestimmen. Da es die häufigste Methode ist, ist sie auch die bekannteste. Es geht aber immer um die ortsübliche Vergleichsmiete, insofern sind alle Varianten (z.B. Mietdatenbank) im gleichen Maße mitbetroffen.

Mit der schwarz-gelben Reform des Mietrechts, ist der ökologische Mietspiegel seit 1. Mai Pflicht. Denn neben Größe, Ausstattung und Lage gehört nun (endlich) auch die energetische Beschaffenheit dazu. Das ist wichtig, weil diese sich letztlich auf die 2. Miete – die Betriebskosten – auswirkt. Und was Nettokaltmiete + Betriebskosten ausmacht – muss letztlich bezahlt werden. Also eine sinnvolle Änderung (die Änderung ist natürlich schon vorher x-mal im Bundestag eingebracht worden und wurde von schwarz-gelb immer abgelehnt worden, aber trotzdem sinnvoll).

Nur was bringt das?

Das allein nicht so viel. Was viele nicht wissen, z.B. Berlin hat schon lange einen ökologischen Mietspiegel. Was zeigt, dass allein die energetische Komponente nicht viel hilft. Die Gestaltung, wie die energetische Komponente die Miete beeinflusst ist das entscheidende. Jedoch ist es Aufgabe der Städte das herauszufinden. Naja, gut gemeint ist halt nicht gut gemacht.

Was muss besser werden?

Gibt es “nur” die zusätzliche Komponente muss auch die Kappungsgrenze (also das Maximum, der möglichen Mieterhöhung) abgesenkt werden. Das wäre auch so nötig, weil Einkommen nur in den seltensten Fällen um 20% in drei Jahren wachsen – und das wird sich wohl so schnell auch nicht ändern. Also die 20% absenken und die drei Jahre erweitern.

Es gibt aber noch ein zweites Problem der Berechnungsgrundlage, an das man auch ran muss. Der Zeitraum aus dem die Mieten stammen die in den Mietspiegel einfließen. Das sind nämlich nicht alle, sondern nur die Mieten der letzten vier Jahre. So bildet die Statistik nur die Hohen und höheren Mieten ab. Die niedrigeren Bestandsmieten aus der Zeit davor fallen raus. Der “Durchschnitt” ist also keiner bzw. es ist halt der Durchschnitt der teuren Mieten. Deshalb muss der Zeitraum auf 10 statt 4 Jahre erweitert werden.

UND die Mieten müssen sich dann auch an den Mietspiegel halten (Stichwort: Wiedervermietungsmieten). Die Kombination dieser Faktoren ist das entscheidende, sonst bringt das nix!

Im Gegenteil, dann geht der Schuss voll nach hinten los und der Mietspiegel (sprich die ortsübliche Vergleichsmiete) steigt schneller. So wie wir das jetzt schon sehen und gesehen haben. Ob der Effekt, der sich jetzt noch verstärkt, bewusst von schwarz-gelb gewollt ist oder schlichte Dummheit – tja, man weiß es nicht und man weiß auch nicht was schlimmer ist!

One reply

  1. Linda Voigt sagt:

    Ich unterschreibe jedes Wort davon!

    Wichtig ist, dass das Übel an der Wurzel gepackt wird. Die Diskussion über die Kappungsgrenze ist wieder nur eine Phantomdebatte. Probleme lösen sich aber nicht darüber, dass an Systemen herumgedoktert wird.
    Der Referenzwert muss in den Griff bekommen werden und das ist der Mietspiegel, der seit Jahren davongaloppiert – weit jenseits von Inflationsrate oder der Einkommensentwicklung. Dann wird sich auch zeigen, dass die Kappungsgrenze gar nicht so wichtig ist wie wir im Moment glauben.

    Ich hoffe, dass sich dieses Modell durchsetzten wird, und die Systematik der Mietsteigerung langfristig durchbrochen wird. Dazu gehört aber auch, dass ein solches Modell von entsprechenden Maßnahmen flankiert wird und regelmäßig evaluiert und verbessert wird. Schlupflöcher finden sich bekanntlich überall, dem muss dann begegnet werden. Aber Step-by-Step 😉

    Liebe Grüße
    Linda

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