Ärger mit der Miete – Heute nicht besser als vor 150 Jahren?

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Wer kennt ihn nicht, den alten Satz: „Wer aus der Geschichte nicht lernt, der ist dazu verdammt sie zu wiederholen.“ Auch aus der Geschichte der Wohnungswirtschaft können wir einiges lernen. Mietsteigerungen, Wohnungsmangel und Spekulation sind schließlich keine Phänomene unserer Zeit. Nein, sie kamen immer wieder und Berlin stand immer wieder im Mittelpunkt des Geschehens.

So führte die Spekulation mit Grund und Boden nach dem Deutsch-Französischen Krieg dazu, dass die Grundstückspreise explodierten und in dessen Folge auch die Mieten. Eines der Zentren dieser Spekulation war Berlin (bzw. das Gebiet des heutigen Berlins). Diese Steigerungen, die insbesondere von viele Berliner Arbeiterfamilien nicht mehr bezahlt werden konnte, drängte Tausende von ihnen über Nacht in die Obdachlosigkeit.

Wegen dieser Entwicklung bildeten sich Mitte des 19. Jahrhunderts die ersten Gruppierungen von Akteuren, die für den Bau von Wohnungen für breitere Schichten der Bevölkerung eintraten. Sie wollten mit einem nicht-gewinnorientierten Wohnungsbau, einen – wir würden heute sagen – Sozialen Wohnungsbau schaffen. Die Idee der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften mit freiwillig übernommenen Bindungen war geboren. Das erste gemeinnützige Wohnungsunternehmen war eine Baugenossenschaft, die der Sozialreformer Viktor Aimé Huber 1847 in Berlin gegründete.

Beispiel Österreich
Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) in Österreich ist nach Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit in Deutschland das einzige seiner Art in Europa. Die nach dem WGG errichtet Wohnungen müssen kostendeckend vermietet werden. Anders als die deutschen Kostenmieten, die sich aus pauschalen, kalkulatorischen und tatsächlichen Kosten zusammensetzen, dürfen hier nur tatsächliche Kosten angesetzt werden, die detailliert gegenüber den MieterInnen abgerechnet werden müssen. Die Wohnungen werden zumeist über staatliche Wohnungsbauprogramme gefördert, was die Mieten zusätzlich subventioniert. Es gibt noch weitere (aus unserer Sicht) Besonderheiten bspw., dass unter bestimmten Voraussetzungen für die MieterInnen einer geförderten Wohnung, die Möglichkeit besteht diese zu einem Fixpreis zu erwerben

Berlin, damals wie heute ein besonderer Brennpunkt der Wohnungsnot, wurde auch zum Ausgangsort der deutschen Bodenreformbewegung unter dem Berliner Adolf Damaschke. Damaschke hatte sich intensiv mit den Tätigkeiten der Investoren seiner Zeit, den „spekulativen Terraingesellschaften“ auseinandergesetzt. Es widerstrebte seinem Gerechtigkeitsempfinden derart, dass er nicht einfach bezahlbare Wohnungen forderte, sondern gleich die Systemfrage stellte. Er wollte das Bodenbesitzrecht, wie das Grundstücksrecht damals hieß, vollständig reformieren und dessen Besteuerung gleich mit. So initiierte er 1898 die Gründung des „Bundes deutscher Bodenreformer“ dessen Vorsitzender er bis zu seinem Tod 1935 war. Für sie war die „Grund- und Bodenfrage“ der Kern der Sozialen Frage. Sie lehnten Gewinnstreben aus dem Grundeigentum heraus ab – zumal dies sogar noch geringer besteuert war als Arbeit. Sie vertraten den Standpunkt, dass Grund und Boden Grundlage aller Existenz ist und dieser seinem eigentlichen Zweck dem Wohnen und Arbeiten dienen müsse und nicht als Spekulationsobjekt missbraucht werden darf. Dafür hat der Staat mit Gesetzen Sorge zu tragen. Wie andere dieser Zeit forderte auch Damaschke eine Besteuerung auf den Wertzuwachs von Grundstücken. Die durch Wertzuwachs und nicht durch Arbeit erzielten Gewinne sollten so soziales Eigentum werden. Die dadurch erzielten Steuereinnahmen müssten wiederum für den Wohnungsbau und die Linderung sozialer Not eingesetzt werden. Mit dieser Umverteilung sollten die sozialen Spannungen gemildert werden. Das alles liegt lange zurück und klingt doch absolut aktuell, auch wenn die Notlage der betroffenen MieterInnen oft noch härter war als heute.

Die Bodenreformer erreichten beachtliches, auch wenn sie nicht alles durchsetzen konnten und auch das Grundstücksrecht nicht grundlegend veränderten. Der wohl größte Erfolg war die Durchsetzung des Heimstättengedankens. Dies bedeutete, dass im Gegenzug für die Durchsetzung bodenpolitischer Ziele, also Schaffung von Wohnraum für bestimmte Personengruppen, es diverse Vergünstigungen gab, z.B. die Befreiung von Steuern und Abgaben oder auch einen eingeschränkten Schutz vor der Zwangsvollstreckung. Die Übernahme ihrer Forderungen in die Weimarer Verfassung (Art. 155), war dann ein großer Erfolg.

Davon ist heute nur wenig geblieben. Das Reichsheimstättengesetz und auch die Gemeinnützigkeit in der Wohnungswirtschaft wurden Anfang der 90er Jahre abgeschafft. Übriggeblieben sind nur noch die gemeinnützigen Vermietungsgenossenschaften. Die vielen gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften die wir heute kennen, sind es meist nur noch dem Namen nach. Viele verfolgen keine wohnungspolitischen Ziele mehr.

Beispiel Erbbaurecht
Um Grundstücke der Spekulation zu entziehen werden sie nicht verkauft, sondern in Erbpacht vergeben. Eigentümer des Gebäudes und des Grundstücks sind dann zwei verschiedene Personen, die miteinander den Erbbauvertrag schließen. Dieser läuft i.d.R. über 99 Jahre und legt für diesen Zeitraum, juristisch verbindlich, die Nutzung fest. So bleibt bei einem Verkauf – egal ob Haus oder Boden – die Nutzung weiterhin verbindlich. In Berlin wird dies von einigen Stiftungen (trias, Edith Maryon, u.a.) praktiziert, sie vergeben Erbbaurechte an Projekte die z.B. bezahlbaren Wohnraum für benachteiligte Personenkreise schaffen oder sich einer ökologische Bauweise verpflichten. Auch kulturelle Projekte werden so gefördert und erhalten, wie der Schokoladen e.V. in Mitte.

Was haben wir bis heute gelernt? Müssen wir frustriert sein? Hätten wir nicht vieles besser wissen können und sollen? – Ja. Nur kann dies kein Grund zum Stillstand sein, im Gegenteil. Wir sehen damals wie heute sind es die BerlinerInnen, die Lösungen für das „Mietenproblem“ suchen und – noch wichtiger – sie auch finden. Die Kombination aus allen wohnungspolitischen Instrumenten macht den guten Mix aus – nach wie vor. So ist es durchaus sinnvoll, die Wiedereinführung der Gemeinnützigkeit in der Wohnungswirtschaft zu prüfen, wenn es im Gegenzug bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung gibt. Es kann auch nicht sein, dass Immobilien nur ein Steuerspar- und Renditemodell sind, wenn es nicht gleichzeitig für einen Nutzen für die Allgemeinheit gibt. Hilfe zur Selbsthilfe wird es wohl nicht für die breite Masse geben können, aber Beispiele wie die Bremer Höhe im Prenzlauer Berg zeigen, was möglich ist. Hier haben sich die MieterInnen zu einer Genossenschaft zusammenschlossen um ihr Wohnensemble zu kaufen. Das könnten wir öfter erreichen, wenn wir das Vorkaufsrecht für Mietergemeinschaften schon hätten. Auch den aktuell viel diskutierte Neubau, wird der Staat nicht alleine leisten. Könnte er auch nicht, die Aufgabe wär für den Staat alleine schlicht zu groß. Für die Umsetzung wohnungspolitischer Ziele, beim Neubau und genauso wie im Bestand, brauchen wir nachhaltig wirtschaftende Unternehmen. Genossenschaften und eine gemeinnützige Wohnungswirtschaft können wesentlich dazu beitragen. Kurzfristig, renditeorientierte Unternehmen werden dies nicht leisten können oder wollen, aber auch sie sollten zumindest einen wichtigen Beitrag erbringen – nämlich Steuern zahlen, eine soziale Wohnungspolitik kostet schließlich auch etwas Geld.

 

Veöffentlicht in „Stachlige GRÜNE ARGUMENTE: Mieten in Berlin“ 2/2013 Nummer 187. Die gesamte Ausgabe gibt es hier.

One reply

  1. Sven K. sagt:

    Die Entiwcklung der Mietpreise ist wirklich beachtlich. Und gerade in Berlin fällt es mir auch extrem auf. Auch schöne Illustration über immosscout: Karte mit Mietpreisen in D
    Kurz dazu: ich bin kein gebürtiger Berliner. Ich wohne seit 2006 in der Stadt, genauer gesagt in Neukölln und habe da noch eine nette 2 Zimmerwohnung mit Ofenheizung. Durch meinen Wunsch nach Luxus (Zentralheizung 😉 ) habe ich mich auch schon mal auf die Suche gemacht nach einer neuen Wohnung, aber die Preise sind einfach Wahnsinn.

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