Ein Kommentar und viele Fragen an den EXPO REAL EXPERT

logo_exporealZu dem Beitrag auf dem EXPO REAL Blog:
Immobilienrecht: Kampf gegen den Mietanstieg mit populistischem Instrument von EXPO REAL EXPERT: Prof. Dr. Dieter Rebitzer

Sehr geehrter Herr Prof. Dr. Rebitzer,

zunächst einmal vielen Dank für Ihren kritischen Beitrag. Gerne möchte ich genauso kritisch darauf eingehen. Wobei sich mir im gesamten Kontext die Frage stellt, ob Ihnen eigentlich die Vorschläge zur Ausgestaltung der sog. “Mietpreisbremse” überhaupt bekannt sind?

Alle im Raume stehenden Vorschläge beschäftigen sich mit den Wiedervermietungsmieten. Also Bestandswohnungen die bereits im Markt sind und in der Vergangenheit vermietet wurden. Es geht also explizit nicht um Neubau, bzw. Mieten von noch zu errichtenden Wohngebäuden. (Diese finden sich im Übrigen auch nicht im Mietspiegel wieder, können also nur schwer an ihn gekoppelt werden). Eine ausführlichere Erläuterung finden Sie hier: http://mietenblog.de/?p=4388

Da Sie der Meinung sind, dass die Mietpreisbremse eher schädlich als hilfreich ist, bitte ich Sie auf folgende Fragen einzugehen:

1.) Womit belegen Sie Ihre Überzeugung, dass die Begrenzung der Wiedervermietungsmieten ein Investitionshemmnis für Neubau und Modernisierung sind. Der Neubau ist von der Begrenzung (wie geschildert) ausgenommen. Auch die Modernisierungsumlage wird bei der Kappungsgrenze nach §558 BGB (Mieterhöhung) nicht berücksichtigt. Zumal eine Modernisierung i.d.R. auch zu einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete führt bzw. zulässt. Außerdem muss die energetische Ausstattung und Beschaffenheit, seit dem 01.05.2013 in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen. Wo ist das Hemmnis?

2.) Wie erklären Sie, dass die derzeit existierenden und zum Teil schon seit Jahrzehnten in Vermietung bewirtschafteten Wohnungen, zukünftig mindestens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden müssen, um wirtschaftlich tragbar zu sein. Offensichtlich war bislang die Bewirtschaftung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (und darunter) möglich, was hat sich geändert?

3.) In Mietermärkten, also Gebiete stagnierender oder nur leicht steigender Mieten, würde – wie Sie selbst andeuten – die Deckelung der Mieten keine Wirkung erzielen. Weil die Nachfrage, Mieten oberhalb der beabsichtigten Mietpreisbremse nicht zulässt. Die Deckelung hätte praktisch keine Auswirkung. Zumal sich die Mehrheit der Vorschläge dahin richtet, dies nur in Gebieten mit Wohnraummangel anzuwenden. Wo liegt also das Problem?

4.) Wie bewerten und lösen Sie das Problem, dass die Wiedervermietungsmieten der letzten vier Jahren (die keiner Begrenzung unterliegen) sowie die durchgeführten Mieterhöhungen, die ortsübliche Vergleichsmiete bilden. Und auf Grundlage dieser die Bestandsmieten, um bis zu 20% in drei Jahren erhöht werden dürfen – mit gesetzlichem Anspruch. Andererseits es jedoch an einem gesetzlichen Anspruch der Mieter mangelt, in gleicher (prozentualer) Höhe Einkommenssteigerungen (Löhne, Renten, Sozialleistungen, etc.) einzufordern?

5.) Sie vertreten die These, dass die Mieten letztlich nur durch Neubau von Wohnungen in den “Griff” zu bekommen sei. Was schlagen Sie vor, wie Mietern – bis zur Fertigstellung der neugebauten Wohnungen (in einigen Jahren) – Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann?

6.) Wie erklären Sie den Widerspruch in Ihrer Aussage, dass einerseits nur Neubau zur Entspannung des Wohnungsmarktes führen kann, aber andererseits die Wohnung nur oberhalb des Mietspiegels vermietet werden können?