Mietpreisbremse mit Mängeln

Andreas OttoEin Kommentar von Andreas Otto zum Referentenentwurf aus dem Bundesjustizministerium

Die Bundesregierung will die Mietenspirale dämpfen, die sich in vielen Städten – hauptsächlich durch den Abschluss von Wohnungsmietverträgen – immer weiter nach oben dreht. Allerdings laden die im vorliegenden Referentenentwurf vorgesehenen Ausnahmen dazu ein, die Regelung zu umgehen. Zudem drohen bei Modernisierungsmieten viele gerichtliche Auseinandersetzungen. An diesen Stellen muss nachgebessert werden.

Was schlägt die Bundesregierung vor

Besonders in nachgefragten Städten oder Stadtteilen liegen die Mieten beim Abschluss von neuen Mietverträgen oft signifikant über der ortsüblichen Vergleichsmiete, in Berlin teilweise bis zu 40%. Bereits Ende 2008 hatten wir den Berliner Senat deshalb aufgefordert, sich via Bundesratsinitiative für eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) einzusetzen, die diesen Trend dämpft.

Das BGB regelt bisher nur die Preisbildung bzw. -entwicklung im Falle bestehender Mietverträge. Deshalb hatten wir eine gesetzliche Anbindung aller abzuschließenden Mietverträge an den Mietspiegel mit einem Aufschlag von maximal 15% gefordert.

Fünf Jahre später legt die Bundesregierung nun eine entsprechende Regelung vor. Das zeigt zum einen, dass die Mietenentwicklung jetzt endlich auch auf Bundesebene als Problem wahrgenommen wird und zum anderen, dass unsere damalige Initiative inzwischen als wichtiges Steuerungsmittel angesehen wird.

Wenn Wohnungssuchende heute einen Mietvertrag abschließen, nutzt der Blick in den Mietspiegel wenig, denn der gilt nicht für die Anmietung. Genau das soll die neue Regelung (§ 556d) durch Anbindung an die ortsübliche Vergleichsmiete herstellen, die bei Vertragsabschluss um maximal 10% überschritten werden darf. In Berlin ist die Vergleichsmiete durch den Mietspiegel fixiert. In anderen Kommunen können auch Vergleichswohnungen, Mietdatenbanken oder Gutachten die Basis bilden.

Die schwierigste Frage angesichts von Märkten, wo Dutzende Menschen sich um eine Wohnung bewerben, ist die der Durchsetzbarkeit dieses neuen Rechtsanspruches. Dem begegnet der Entwurf mit einer nachträglichen Korrekturmöglichkeit. Also einem Mechanismus: unterschreiben, prüfen, rückfordern. Wenn dieser Weg funktioniert, ist er eine gute Möglichkeit, die aktuell relativ schwache Position der MieterInnen während der Vertragsverhandlungen zu stärken.

Neben der Regelung zu den 10% enthält der Entwurf die auch von uns lange geforderte Einführung des Bestellerprinzips bei der Vermittlung von Mietwohnungen durch Makler und die Abschaffung des § 5 im Wirtschaftsstrafgesetz, der bisher einen Hilfsweg gegen überhöhte Mietforderungen bildete, jedoch kaum Anwendung fand.

Unterschiede zu bündnisgrünen Forderungen

Der aktuelle Entwurf der Großen Koalition weist im Vergleich zu unseren Vorschlägen zwei signifikante Unterschiede auf: Erstens soll die Regelung der Bundesregierung nicht grundsätzlich gelten, sondern ist an die Feststellung eines „angespannten Wohnungsmarktes“ durch die Landesregierung geknüpft. Dieser Weg ist der Auffassung geschuldet, dass Eingriffe in Eigentumsrechte und Vertragsfreiheit vorsichtig und wohlbegründet sein müssen. Zweitens orientiert der Entwurf auf einen maximalen Aufschlag von 10% auf die ortsübliche Vergleichsmiete – und geht damit über unsere bisherige Forderung hinaus. So weit so gut.

Zu viele Ausnahmen relativieren die Wirkung der Mietpreisbremse

Weil keine Regel ohne Ausnahme ist, hat sich das Ministerium eine ganze Menge derselben überlegt.

· Bei neugebauten Wohnungen

Die Sorge der Vermieterverbände und der Bauwirtschaft, durch die Mietpreisbremse würde der Neubau abgewürgt werden, ist unbegründet. Trotzdem wird in dem Entwurf „die erste Vermietung neu errichteter Wohnungen“ als Ausnahme speziell aufgeführt. Diese Regelung ist insofern unnötig, weil es für neue Wohnungen in der Regel keine Vergleichsmiete gibt. So gilt zum Beispiel der Berliner Mietspiegel von 2013 bis Bezugsjahr 2011. Alles danach regelt der Markt. Immerhin ist die Regelung nicht schädlich.

· Bei Modernisierung bzw. energetischer Sanierung

Ein größeres Problem entsteht durch die Berücksichtigung von Modernisierungen. Die Wohnungswirtschaft argumentiert damit, dass anlässlich von Mieterwechseln regelmäßig Wohnungen instandgesetzt bzw. modernisiert werden. Das ist richtig und führt zu der Frage, ob und wie das bei der Bildung des Mietpreises bei einer Wiedervermietung eigentlich zu bewerten ist. Grundsätzlich wird jede Modernisierung sich im Mietspiegel abbilden. Dort sind z.B. Wohnungen ohne Balkon meist billiger als solche mit Balkon. Die Mieterverbände fordern seit langem, dass sich Modernisierungen ausschließlich über den Mietspiegel abbilden sollen. Die sogenannte Modernisierungsumlage sei systemfremd, so die Argumentation. Die Forderung teile ich, eine Änderung müsste aber berücksichtigen, dass gesellschaftlich gewünschte Verbesserungen, wie eine angemessene energetische Sanierung, weiter möglich und finanzierbar bleiben. Der Gesetzentwurf kennt sogar zwei Ausnahmen für Modernisierungsfälle. Erstens im § 556f die „umfassend modernisierte Wohnungen“ als einen Fall, wo Wohnungen nach einer Komplettsanierung quasi Neubauten sind. Dieser Tatbestand kommt aus dem Wohnraumförderungsrecht und dürfte einigermaßen rechtlich fassbar sein.

Die zweite Modernisierungsvariante wird für deutlich mehr Probleme und gerichtliche Auseinandersetzungen sorgen. Alle Modernisierungen, die in den letzten drei Jahren vor dem neuen Vertrag durchgeführt wurden, können in Form der sogenannten Modernisierungsumlage auch bei abzuschließenden Verträgen aufgeschlagen werden. Das ist insofern eine Umgehungsmöglichkeit, als dass Modernisierungen nicht zwingend preiswert durchzuführen sind, sondern in Einzelfällen extra teure Firmen beauftragt werden, um die Modernisierungsumlage zu erhöhen. Hier wird die Praxis erweisen, ob sich der größte Teil der Vermieterschaft bei neuen Verträgen auf die einfache Formel Mietspiegel plus 10% einlässt oder wie viele dieses Schlupfloch ausnutzen werden.

· Bei der Berücksichtigung der Vormiete

Eine weitere Ausnahme betrifft die Berücksichtigung der Miethöhe der VormieterInnen, also des Mietpreises eines vergangenen Mietverhältnisses für eine Wohnung. Damit will der Gesetzgeber faktische Mietsenkungen vermeiden. Wo z.B. vorher 7 Euro bezahlt wurden, der Mietspiegel aber vielleicht nur 6 Euro ausweist und der 10%-Aufschlag nur bis 6,60 Euro reicht, sollen auch bei einem neuen Mietvertrag 7 Euro vereinbart werden dürfen.

Die Absicht, wirtschaftliche Schwierigkeiten von Vermietern vermeiden zu wollen, ist nachvollziehbar, bringt jedoch ein erhebliches Missbrauchspotential mit sich. Schon die Vorlage eines Vertrages von Vormietern an neue Mietinteressenten wirft Datenschutzprobleme auf. Die Nachweiskraft eines Exemplares mit geschwärzten Personendaten incl. Unterschrift dürfte hingegen begrenzt sein. Auch dürfte es Gefälligkeitsverträge mit kurzen Mietzeiten geben.

Fazit

Es ist gut, dass es diesen Entwurf gibt. Die 10%-Regelung kann in Städten mit hohem Wohnungsdruck tatsächlich die Mietanstiege dämpfen. Bei den o.g. Ausnahmeregelungen muss jedoch nachgebessert werden.

Für den Modernisierungsfall ist unerlässlich, dass auch die entsprechenden Regelungen im BGB zur Modernisierungsumlage im § 559 reformiert werden. Die Umlage von 11% der Kosten jeglicher Wohnwertsteigerungen ist ein undifferenzierter Fehlanreiz und nicht mehr zeitgemäß.

Aktuelle Beispiele in Berlin zeigen zudem, dass die Kosten von energetischen Sanierungsmaßnahmen oft in keinem Verhältnis zur Energieeinsparung stehen und aus sachfremden Gründen künstlich hochgetrieben werden. Weil damit nicht nur das Mietniveau insgesamt angehoben wird und soziale Härten entstehen, sondern auch die energetische Sanierung überhaupt in ihrer Akzeptanz angegriffen wird, muss endlich eine konkrete Relation zwischen Kosten und Ertrag von Energieeinsparung hergestellt werden. Auch das ist lange überfällig.

Die Regelung mit der Berücksichtigung der Vormiete, also der Miethöhe der letzten MieterInnen, für einen neuen Vertrag ist eine große Missbrauchsquelle und bedarf einer genaueren Betrachtung. Eine Präzisierung könnte in der Beschränkung auf neue Wohnungen bestehen, die in den letzten fünf Jahren errichtet wurden.

Das Bestellerprinzip im Maklerwesen ist der zweite Kernpunkt der Reform und unbedingt erforderlich. Wer bestellt, der bezahlt. Auch bei diesem Thema ist die Frage, ob es Umgehungsmöglichkeiten gibt. Maklerverbände vermuten, dass es zukünftig mehr Abstandszahlungen geben wird. Diese Entwicklung muss genau beachtet werden. Ich vermute eher, dass es für die Vermittlung von Mietwohnungen weniger Aufträge geben wird. Dafür werden viele Makler eher auf den An- und Verkauf von Wohnungen setzen, denn dafür ist bisher keine neue Regelung geplant. Obwohl auch die Courtagen beim Immobilienerwerb oft zu hoch erscheinen. Aber das ist ein nächstes Kapitel.

Andreas Otto, Mitglied des Abgeordnetenhauses von Berlin, 26. März 2014

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One reply

  1. Christin sagt:

    “mangel” ist ein milder ausdruck, dafür dass probleme nicht angegangen werden, nötiges nicht angepackt wird. verfolgt die bundesregierung eigentlich ein ziel mit diesem entwurf? im ministerium müssten doch eigentlich ein paar leute arbeiten, die wissen – das hilft doch nicht! im gegenteil, diese problemverschleppung wird die problem vergrößern und verteuern. im doppelten sinne, in form der mieten und der staatsausgaben schließlich werden nicht wenige mieten von transferleistungen bezahlt, die am ende (auch deswegen) aufgestockt werden müssen.

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