Wohnungspolitik in der Stagflation – Der Senat muss handeln

Wohnungspolitik-in-der-StagflationSteigende Einwohnerzahlen, steigende Mieten, Politik im Stillstand: Und über allem schwebt das Damoklesschwert der Immobilienblase. Ja, wir brauchen mehr Wohnungen in Berlin und nicht nur, sondern auch Neubau.

Ob überhaupt Neubau nötig ist oder nicht, darüber wurde lange diskutiert, mittlerweile besteht breiter Konsens in der Frage des Neubaus von Wohnungen. Nur von was für Wohnungen sprechen wir eigentlich? Große? Kleine? Dieses wichtige und entscheidende Detail fällt bei der Debatte oft hinten runter und wie hoch sollen die Mieten dieser Wohnungen eigentlich sein? Und wo sollen Sie hin?

Um das wirtschaftlich attraktive Feld des Hochpreissegmentes werden sich Private von selbst, um nicht zu sagen intensiv, bemühen. Auch wenn die schwindelerregenden Preise rational nur schwer zu rechtfertigen sind und der Grad von Spekulation zur Immobilienblase bereits überschritten scheint. Wehren wird man sich dagegen kaum können, aber man kann es – auch von Berlin aus – lenken. Mit Bebauungsplänen, mit Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) und auch mit der Auswahl von Sanierungsgebieten, insbesondere den Sanierungszielen.

Berlin muss sich sorgen um die soziale Durchmischung der Stadt und bezahlbare Mieten. Mehr noch: Handeln ist gefragt. Dabei richtet sich der Blick viel zu sehr auf die Bundespolitik. Wann ändert der Bundestag endlich das Mietrecht, wann kommt die Mietpreisbremse, was ist mit dem Bestellerprinzip, der Modernisierungsumlage, und, und,… und die Jahre ziehen ins Land – und die BerlinerInnen warten, dass sich endlich mal was tut.

Auch ohne Bundesregierung geht was

Der Senat kann aber selbst sehr viel bewegen, wenn er den politischen Mut aufbringen würde. Doch die wohnungspolitische Halbzeitbilanz der Berliner GroKo ist ernüchternd. Es herrscht die Stagflation der Wohnungspolitik, Konsens bei den Problemen (zumindest weitgehend), doch gehandelt wird wenig und wenn, eher halbherzig.

Heute liegt mehr (Gesetzgebungs-) Kompetenz bei den Bundesländern als jemals zuvor und bei der Einheitskommune Berlin gleich noch viel mehr. Doch spürt man davon wenig. Dort, wo die Mieten nicht über den Markt bzw. Mietspiegel gebildet werden, sondern per Gesetz festgelegt werden – im sozialen Wohnungsbau – kann sprichwörtlich „schnell und unbürokratisch“ gehandelt werden.

Seit der Föderalismusreform I im Jahre 2006 liegt dies allein bei den Ländern. Der Senat kann hier selbst Mietrecht schaffen. Dies betrifft ganz besonders die Vorschriften über das Mietpreisrecht, die Miethöhe und das Wie und Wann von Mieterhöhungen. Immerhin rund 137.000 Wohnungen, ca. sieben Prozent des Berliner Wohnungsbestandes, würde das aktuell betreffen. Die Ausgestaltung und Zusammensetzung der sogenannten Kostenmieten und damit deren Höhe, liegt allein in den Händen Berlins. Dieses Konglomerat von kalkulatorischen Kosten und Pauschalen gehört längst überarbeitet. Solche Politik kostet Berlin keinen Cent. Es wäre ein Sofortprogramm, das den MieterInnen im sozialen Wohnungsbau kurzfristig hilft. Und kurzfristig wäre wichtig.

Berlin kann auch seine Belegungsrechte wieder ins Spiel bringen, über 100.000 Berliner Wohnungen sind Belegungsgebunden. Diese sind einst teuer erkauft worden, viele Milliarden an Steuergeldern sind in die Wohnungsbauförderung geflossen – viel Förderirrsinn war mit dabei –, doch das ist kein Grund, diese Rechte aufzugeben. Schon gar nicht ohne Gegenleistung. Doch das ist seit Jahren Status Quo in Berlin. Auch das kostet kein Geld, es braucht nicht den Ankauf von Belegungsrechten. Die, die da sind, müssten schlicht genutzt werden. Der Senat muss nur wollen.

Wo sollen die neuen Wohnungen hin?

Der Senat könnte mit der „neuen Liegenschaftspolitik“ endlich beginnen, statt sie nur immer zu verkünden. Diese beinhaltet auch den Ankauf von Grundstücken. Die können dann zum Beispiel im Erbbaurecht für Wohnungsbau vergeben werden. Auch das gesetzliche Vorkaufsrecht kann hierzu genutzt werden, auch zu Gunsten Dritter, z.B. den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Dann wären genug Grundstücke für Wohnungsbau da.

Auch wir müssen uns für Wohnungsbaustandorte aussprechen. Ja, es werden nicht immer alle zu 100% zufrieden sein. „Not in my backyard“ und ja, das gehört auch dazu. Aber das kann nicht der Maßstab verantwortungsvoller Politik sein. Viel mehr muss der Abwägungsmaßstab auf breite gesellschaftliche Füße gestellt werden, nach welchen Kriterien werden welche Grundstücke für welche Bebauung ausgewählt? Die Stadt will bei diesem Prozess mitgenommen werden und dieser Prozess will organisiert werden. Mit echter Bürgerbeteiligung – politischer Teilhabe und Partizipation – kann das geschafft werden.

Die Stadt Leipzig überarbeitet derzeit mit einem mehrstufigen Beteiligungsverfahren ihr wohnungspolitisches Konzept. Ein Modell, das auch in einer Stadt wie Berlin, die über eine Bevölkerung mit einem hohen Beteiligungsanspruch verfügt, gut funktionieren würde. Die Vorteile liegen auf der Hand. Widerstand wie bei Top-down-Entscheidungen ist bei solchen Beteiligungsverfahren viel seltener und wenn, deutlich geringer. Letztlich ist es auch schneller und billiger, als nachgelagerte Bürgerbeteiligung. Von der Verbindlichkeit ganz zu schweigen. Aber auch hier ist politischer Wille gefragt, das Verfahren aus der Hand zu geben und sich den, nicht immer ganz einfachen, Debatten zu stellen.

Und Neubau mit bezahlbaren Mieten?

Wie auch immer man es nennen mag, letztlich heißt das Subventionen, Neubauförderung gegen Mietpreisbindung. Anders wird es nicht gehen. Allein die Quersubventionierung innerhalb eines Hauses wird dafür nicht ausreichen und was wirtschaftlich unattraktiv ist, wird private Vermieter und Investoren nicht überzeugen. Die braucht man aber auch. Nur auf die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften zu setzen, reicht nicht, jedenfalls nicht, wenn man in den nächsten zehn Jahren 25.000 Sozialwohnungen bauen will.

Das bedeutet aber auch, dass es nicht auf Neubau beschränkt sein muss. Mit den gleichen wohnungspolitischen Zielen kann Berlin auch Modernisierungen und Instandsetzungen fördern. Das würde auch die Motivation der Vermieter steigern, den energetischen Zustand der Gebäude zu verbessern, und das sichert bezahlbare Wohnungen im Bestand. Gerade die werden schließlich gebraucht.

Auch hier ist eine Chance, das viele Kapital, das derzeit in Immobilien fließt, sinnvoll zu lenken. Damit könnte Berlin, wenn auch für sich allein, das Dilemma der Modernisierungsumlage ein gutes Stück weit lösen. Dann kann Berlin als Beispiel für großstädtische Wohnungspolitik in der Republik herhalten.

Veöffentlicht in „Stachlige GRÜNE ARGUMENTE: Olympia für Berlin?“ 2/2014 Nummer 190. Die gesamte Ausgabe gibt es hier.

One reply

  1. Walter Wedding sagt:

    Der soziale Wohnungsbau und der kommunalen Wohnungbau sind politisch zwei Unterschiedliche Mittel die genutzt werden könnten um die Wohnungsnot zu lindern. Allerdings ist bedeutet das der “soziale Wohnungsbau” auf dauer keine Lösung sondern nur eine Verschiebung der Probleme um 20+ Jahre nach hinten ist. Der Wohnungseigentümer eine Investorengruppe holt sich die Differenz zwischen Regelmiete und sozialer Miete vom Bund wieder. Somit ist das Modell der Sozialwohnung eine Art Subventionsverfahren das den Wohnungseigentümer bevorteilt. Die Eigentümer freuen sich das sie Langfristig Geld vom Bund bekommen. peue-á-peue Übersteigen die Subventionsleistung die Anfänglich Investionsleistung und Baukosten. Da freud sich der Investor. Die Bewohner indes, sowie die Kommunen oder der Bezirk stehen nach 20+ Jahren wieder mit dem alten Problem dar. Der Vertrag der die “sozialen” Mieten regelte läuft aus. Die Wohnungen werden dem Freien unreglementierten Markt jenseit sozialer Verantwortung zugefügt, natürlich zum Marktpreis.

    Abhilfe kann nur der kommunale Wohnungsbau schaffen. Wie der Name schon sagt liegen diese in dann in kommunaler Hand. Dort sollten keine privatwirtschaftlichen Interessen wie Profit im Vordergrund stehen, sondern die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbaren Wohnraum. Das die Immobilen in der Hand der Kommune, der Stadt oder Bezirk stehen, lässt nachhaltige Lösungen zu.

    Kotti & Co ist doch das absolute Negativbeispiel was “sozialer Wohnungsbau” bedeutet. An kommunalen Wohnungsbau führt meines erachtens kein Weg vorbei, will man den Frieden in den Städten erhalten.

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